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为彻底根除全租房押金无法安全退还的社会噩梦，韩国国土交通部日前正式宣布推出「全月租安心信托」重磅新制！未来租客不再将巨额押金直接交给房东，而是改为预存於政府下属的公共机构，房东则透过该第三方按月领取利息收益，从制度根本切断房东卷款潜逃的风险。
韩国特有「全租房」制度：投资神器变诈骗温床
「全租（传贳）」是韩国独有的租屋型态，租客只需一次性支付房屋市价 50% 至 80% 的保证金，便可在通常为期 2 年的合约期内免付月租金，仅需自理水电管理费；退租时，房东必须将押金全额退还。传统上，房东收到这笔巨额押金后，会存入银行赚取利息，或投入股市、房市进行再投资套利。
然而近年随著房市波动与极端操作，无数房东因投资失利或房价暴跌、以房养房破功，导致合约到期后无力退还押金，甚至演变成恶意「全租诈骗」。截至今年 7 月，韩国政府统计的全租诈骗受害者高达 4 万 278 人，其中超过 6 成集中在首都圈，75.9%受害者都是40岁以下的年轻人。
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不只平民！徐玄振、李升基、EXO伯贤全踩雷
不仅普通人，就连明星也难免踩雷。徐玄振2023年租约到期时无法收回支付给房东的26亿押金，无奈只能申请法院强制拍卖。该豪宅遭列为「不良资产」后经历流标，最低竞标价已跌至 22 亿韩元，要全额拿回押金难如登天。
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李升基与 EXO 伯贤於 2024 年签约车佳媛旗下娱乐公司时，以全租形式入住车佳媛夫妇名下的汉南洞顶级豪宅，分别支付了 105 亿与 160 亿韩元的天价押金。本月初李升基租约到期，车佳媛却因涉嫌诈欺遭拘留而无法吐出押金；伯贤的租约预计明春到期，业界预估押金同样凶多吉少。
（图源：TVDaily）
10 月启动「全月租安心信托」：第三方合约保障押金
为了救市并重建租屋市场信任，国土交通部於本月 20 日宣布推出无须担心押金遭坑扣的全租方案「全月租安心信托（전월세 안심신탁）」，由下属机构「住宅都市保证公社（HUG）」负责，内容涵盖全租金预存、运用、退还等。
新制度下，HUG、房东与租客将签订三方合约。租客将押金全额预存至 HUG，HUG 会将这笔资金成立「住宅供给活化基金」，投向HUG 保证附带的低风险专案融资（PF）贷款，创造约年利率 4% 的利息收益，并按月支付给房东；合约期满时，由 HUG 直接将押金全额退还给租客。即使不幸发生投资亏损，租客的押金与房东的月收益均由国家全额保障；而房东手头完全不握有押金，从根本杜绝房东资金周转不灵或恶意诈骗的风险。
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租客省开支、房东零空屋：创造双赢局势
这项新政不仅能降低诈骗风险，更能纾解租客负担。以一套全租押金 2 亿韩元的房屋为例，租客改用安心信托后，每月住房开支可节省约 20 万韩元（降幅约 30%）；按照 4% 年收益率计算，房东每月可领取73万韩元，虽然略低於首尔平均 5.5% 的月租收益率，但优势在於能享受「零欠租风险、零空屋期」的稳定被动收入。
「全月租安心信托」由房东和租客自发申请参与，无所得与资产限制，将优先开放市价 20 亿韩元以下的住宅申请，并於事前严格审查是否为违建或高估全租金。政府预计 9 月底发布事业公告，10 月起接受申请，11 月起签约并於年底前陆续安排入住，正式开创韩国租屋市场的全新纪元。
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